住宅ローンの返済が難しくなってしまった場合の対処法として「任意売却」があります。
ただし、必ずしも任意売却ができるわけではなく、いくつかの条件をクリアしている必要があります。
そこで今回は、任意売却に必要な条件についてお伝えします。
また、そうした条件に当てはまっておらず、任意売却ができなかったケースも紹介するので、この記事で正しい準備ができるようになりましょう。
□任意売却に必要な条件
1.債権者の合意が得られている
住宅ローンを完済できていない状態では、債権者によって物件に「抵当権」が設定されています。
この抵当権を外さないと、任意売却は実施できないため、債権者の合意を得て抵当権を解除してもらう必要があるのです。
2.売却活動の期間に余裕がある
任意売却では、債権者に合意してもらうための交渉や、購入希望者を探すのに時間がかかります。
また、債権者側もいつまでも待ってくれるわけではないので、できるだけ早めに手続きを始めて、余裕を持った売却期間を確保しておきましょう。
3.共有者の同意がある
不動産を売却するためには、その物件の所有者全員からの同意が必須です。
そのため、不動産を誰かと共有して所有している場合には、共有者からの同意をもらわなければいけません。
4.連帯保証人の同意がある
住宅ローンの連帯保証人がいる場合には、連帯保証人からの同意も必須です。
連帯保証人をなかなか説得できない場合には、競売にかけられると残債が多くなってしまい、連帯保証人のリスクが高くなることを、きちんと説明してあげましょう。
□任意売却ができないケースとは？
1.債権者の合意が得られない
先ほどもお伝えした通り、債権者に合意してもらい、抵当権を解除しないと任意売却はできません。
そのため、ローンの残高が多かったり、ローンを借り始めてからの日数が浅かったりすると、債権者からの合意が得られず、売却に踏み切れないケースが多いです。
2.共有者の同意が得られない
こちらも先程お伝えしましたが、所有者全員からの同意がないと、不動産の売却はできません。
そのため、売却の同意が得にくい、親族者以外の人が共有者になっている場合には注意が必要です。
納得してもらえる売却理由の用意と、計画的な作業と根気が必要になるでしょう。
3.物件にトラブルがある
物件にトラブルがあったり、建築基準法に違反していたりすると、任意売却が難しい場合が多いです。
こうした物件は、買い手が金融機関からの融資を受けづらくなってしまうので、買い手が見つかりにくくなってしまいます。
4.内覧ができない
もし購入希望者が見つかったとしても、十分な内覧機会を提供できないと、最終的な購入者を捕まえづらくなってしまいます。
内覧は購入に踏み切るかを決めるうえでの、最重要ポイントの1つなので、柔軟な内覧対応を心がけましょう。
5.そもそも買い手が見つからない
任意売却ができない原因として、そもそも買い手が見つからないこともあります。
買い手のニーズに合わない物件や、予算に合わない物件は買い手が付きにくいので、価格設定を工夫する必要があるでしょう。
このようなケースに対応するためには、任意売却に強い不動産会社選びが大切です。
任意売却について気になることがありましたら、任意売却の経験と実績が豊富な当社まで、お気軽にお問い合わせください。
□まとめ
任意売却をするためには、債権者からの同意を得たり、共有者や連帯保証人に売却の合意をもらったりしなければいけません。
これらの条件に当てはまらないケースでは、任意売却ができなくなってしまうので、必要な要件をきちんと確認しておきましょう。
