任意売却は、住宅ローンの返済が困難になった場合に、金融機関の同意を得て不動産を売却する方法です。
多くの人が「任意売却は住宅ローンを滞納している人が利用するもの」というイメージを持っているのではないでしょうか。
しかし、実際には滞納していない状態でも、任意売却が認められるケースがあります。
今回は、任意売却が滞納なしでもできるのか、その条件やリスクについて解説していきます。
□任意売却は滞納なしでもできるのか？
任意売却は、一般的に住宅ローンを滞納し、金融機関から「期限の利益喪失」の通知を受けた状態で行われる手続きです。
期限の利益とは、ローンを分割で返済する権利のこと。
つまり、滞納によって分割返済が不可能となり、一括返済を求められた状況で、その資金を捻出するために任意売却が行われることが多いのです。
そのため、滞納していない状態では、金融機関が任意売却を認めるケースは非常に稀です。
金融機関の立場としては、滞納せずに当初の予定通り完済してもらいたいと考えているからです。
＊金融機関が任意売却を認めない理由
・将来の金利収入を得られなくなる
・担保が消滅し、債権が無担保になってしまう
しかし、例外的に滞納なしでも任意売却が認められるケースもあります。
□滞納なしでも任意売却が認められるケースとは？
滞納なしでも任意売却が認められるケースは、金融機関にとって「このままローンを返済し続けるよりも、任意売却で債権回収した方が良い」と判断される場合です。
具体的には、以下のようなケースが挙げられます。
1:将来的な返済が困難な状況
・失業や転職による収入減
・病気や介護による収入減
・退職金が想定より少なかった場合
・離婚による収入減
2:すでに税金滞納などの問題を抱えている場合
・税金の滞納によって、不動産が差し押さえられる可能性がある
・他の債務の支払いが困難になっている
これらのケースでは、金融機関は、任意売却によって債権回収できたとしても、将来的な金利収入を得られない可能性が高いと考えています。
そのため、滞納なしでも任意売却を認める可能性があるのです。
しかし、滞納なしでの任意売却は、滞納している場合と比べて、金融機関との交渉が難しくなります。
＊交渉を有利に進めるためのポイント
・将来的な返済計画を具体的に示す
・債権回収の見込みを明確にする
・早期に相談を開始すること
滞納なしでの任意売却は、非常に難しい道のりです。
しかし、適切な準備と交渉によって、滞納なしでの任意売却も不可能ではありません。
□まとめ
任意売却は、一般的には住宅ローンを滞納している人が利用するものですが、滞納なしでも認められるケースがあります。
滞納なしで任意売却を検討する際は、将来的な返済が困難な状況や、すでに税金滞納などの問題を抱えているなど、金融機関にとって債権回収のリスクが高い状況であることを示す必要があります。
また、金融機関との交渉は、滞納している場合と比べて難しいため、綿密な計画と準備が不可欠です。
専門家のアドバイスを受けることも有効です。
任意売却は、住宅ローン返済に行き詰まった場合の有効な選択肢の一つですが、その条件やリスクを理解した上で慎重に検討することが重要です。
