不動産投資に興味がある方の中には、将来不動産を購入する際に「抵当権」という言葉に出くわすかもしれません。
抵当権は、債務者が債務の履行を担保するために、自分の不動産を債権者に担保として差し出す制度です。
しかし、抵当権が設定された不動産を購入する場合、抵当権の存在は大きな問題となります。
なぜなら、抵当権者は、債務者が債務を履行しない場合、抵当不動産を競売にかけることができるからです。
そこで、不動産取引において重要な概念となる「代価弁済」と「抵当権消滅請求」について、その違いを解説していきます。
□代価弁済とは？
代価弁済は、抵当権が設定された不動産を第三者が取得した場合、その第三者が抵当権者に代価を弁済することで、抵当権が消滅する制度です。
1:代価弁済の仕組み
抵当権者は、抵当権の消滅を担保に、抵当不動産の売買代金で弁済を求めることができます。
つまり、第三者が抵当権設定不動産を購入する場合、抵当権者に売買代金を支払うことで、抵当権を消滅させることができるのです。
2:代価弁済の例
例えば、AさんがBさんから1,000万円を借りて、自分の所有するマンションに抵当権を設定したとします。
その後、CさんがAさんからそのマンションを800万円で購入したいと考えています。
しかし、マンションには抵当権が設定されているため、Cさんはそのままでは購入できません。
そこで、BさんはCさんに800万円を支払うことで、抵当権を消滅させ、Cさんは抵当権のないマンションを購入することができるのです。
3:代価弁済のメリット
代価弁済のメリットは、抵当権者が債務者から回収できない債権を、第三者から回収できることです。
また、第三者は抵当権を消滅させることで、安心して不動産を取得することができます。
□代価弁済と抵当権消滅請求の違い
代価弁済と似ている言葉に「抵当権消滅請求」があります。
どちらも、抵当権設定不動産の第三取得者を保護するための制度ですが、その仕組みや効果は異なります。
1:抵当権消滅請求とは。
抵当権消滅請求とは、抵当不動産を取得した者が、抵当権者に対して、抵当権の消滅を請求する制度です。
つまり、抵当権設定不動産を購入した第三者は、抵当権者に対して、抵当権を消滅させてほしいと請求することができます。
2:代価弁済と抵当権消滅請求の違い
代価弁済と抵当権消滅請求の違いは、請求できる主体と請求内容です。
・代価弁済は、抵当権者が請求できる権利です。
・抵当権消滅請求は、取得者が請求できる権利です。
代価弁済では、抵当権者は、抵当権の消滅を条件に代価を弁済してもらうことができます。
一方、抵当権消滅請求では、取得者は、抵当権が消滅することを目的として請求します。
3:どちらの制度を利用するか。
どちらの制度を利用するかは、当事者間の合意によって決まります。
抵当権者は、代価弁済を請求することで、債務者の債務を回収することができます。
一方、取得者は、抵当権消滅請求を行うことで、抵当権を消滅させ、安心して不動産を取得することができます。
□まとめ
代価弁済と抵当権消滅請求は、どちらも抵当権設定不動産の第三取得者を保護するための制度です。
しかし、請求できる主体や請求内容が異なるため、不動産取引を行う際には、それぞれの制度の内容を理解しておくことが重要です。
不動産購入を検討する際は、抵当権の存在や代価弁済、抵当権消滅請求などの制度について、専門家に相談することをおすすめします。
