相続した空き家の売却は、多くの高齢者の相続人に頭を悩ませる問題です。
手続きの煩雑さ、予想外の費用、そして税金の問題など、不安要素は尽きません。
特に税金については、適切な対策を講じることで、大きな節税効果が期待できる一方、間違った選択はかえって負担を増やす可能性も秘めています。
このため、相続した空き家の売却を検討する際には、税金に関する知識をしっかりと身につけることが重要です。
そこで今回は、相続した空き家の売却に関する税金対策について、具体的に解説します。
相続した空き家の売却
売却手続きの流れ
相続した空き家の売却には、いくつかのステップがあります。
まず、相続手続きを完了し、相続人の確定と所有権の移転が必要です。
その後、不動産会社に仲介を依頼するか、自身で売却活動を行うかを選択し、売買契約を締結します。
最後に、所有権の移転登記を行い、売却代金の受け渡しをもって売却手続きは完了となります。
売却活動の期間は、物件の状況や市場環境によって大きく変動するため、余裕を持ったスケジュールを立てることが大切です。
譲渡所得税軽減特例
相続によって取得した空き家を売却する場合、譲渡益（売却価格から取得費と売却費用を差し引いた金額）に対して譲渡所得税が課税されます。
しかし、一定の要件を満たすことで、譲渡所得税を軽減できる特例が利用できます。
この特例は、被相続人が居住していた家屋が、昭和56年5月31日以前に建築され、相続開始直前まで被相続人の居住の用に供されていた場合などに適用されます。
控除額は最高3,000万円ですが、相続人が3人以上の場合は2,000万円となります。
適用には、期限やその他の要件（耐震基準の適合など）も存在します。
必要な書類と準備
譲渡所得税の申告には、売買契約書、登記事項証明書、固定資産税評価証明書などが必要となります。
さらに、特例を利用する場合は、市区町村長から交付を受ける「被相続人居住用家屋等確認書」や耐震基準適合証明書なども必要です。
これらの書類は、税務署への確定申告時に提出します。
準備を始める前に、税理士などの専門家に相談し、必要な書類や手続きについて確認することをお勧めします。
空き家売却の税金対策
譲渡所得税の計算
譲渡所得税は、売却価格から取得費と譲渡費用を差し引いた課税譲渡所得金額に税率を乗じて計算されます。
取得費には、被相続人が物件を取得した際の購入代金や建築費用などが含まれ、譲渡費用には、仲介手数料や登記費用などが含まれます。
取得費が不明な場合は、売却価格の5％を目安とすることがあります。
税率は、所有期間が5年を超えるか否かで異なり、5年を超える場合は長期譲渡所得税率、5年以下の場合は短期譲渡所得税率が適用されます。
相続税の取得費加算特例
相続税の申告期限から3年以内に空き家を売却した場合、譲渡所得税の計算において、相続税の一部を取得費に加算できる特例があります。
この特例は、譲渡所得税の課税対象となる譲渡益を減らす効果があります。
しかし、この特例と譲渡所得税軽減特例は併用できません。
どちらか一方を選択する必要があります。
特例選択の注意点
譲渡所得税軽減特例と相続税の取得費加算特例は、それぞれ適用要件が異なります。
どちらの特例が有利かは、個々の状況によって大きく変わるため、専門家に相談して最適な選択を行うことが重要です。
特に、税制改正によって特例の要件が変更される可能性もあるため、最新の情報に基づいて判断することが必要です。
まとめ
相続した空き家の売却は、手続きや税金に関する複雑な問題が伴います。
譲渡所得税軽減特例と相続税の取得費加算特例といった節税対策がありますが、両者は併用できません。
また、それぞれの特例には適用要件があり、それらを満たすためには、物件の状況や売却時期などを考慮する必要があります。
税金に関する専門家のアドバイスを受けることで、最適な選択をし、安心して売却を進めることができます。
早めの準備と専門家への相談が、スムーズな売却と節税につながります。
