人生における大きな転換期である離婚。
様々な問題に直面する中で、住宅ローンの残債がある住宅の売却は特に複雑で頭を悩ませる問題と言えるでしょう。
共有していた住居をどうすればいいのか、住宅ローンの残債はどうなるのか、将来への不安を抱えている方もいるかもしれません。
そこで、今回は住宅ローンの残債がある住宅の売却方法について、具体的な金額や計算方法、売却への影響を踏まえて解説します。
住宅ローン残債あり住宅の売却方法
住宅ローン残債のある住宅を売却する3つの方法
住宅ローンの残債がある住宅を売却する方法は、主に「任意売却」「競売」「自己売却」の3つがあります。
自己売却は、住宅ローンの返済を継続しながら、買主を探して売却する方法です。
市場価格で売却できれば、残債を一括返済し、新たな生活の資金に充てることも可能なのです。
また、売却活動中に住宅ローンの支払いを継続する必要があるため、経済的な負担は大きくなります。
さらに、売却までに時間がかかる場合、精神的な負担も大きくなる可能性があります。
任意売却とは
任意売却とは、住宅ローンの返済が困難になった場合に、債権者（金融機関）の同意を得て、市場価格で住宅を売却する方法です。
メリットとしては、競売よりも高値で売却できる可能性が高く、引越し費用などの交渉もできる点があります。
一方で、デメリットとしては、債権者の同意が必要なため、手続きに時間がかかる場合があるという点が挙げられます。
また、住宅ローン残債が全額返済できない場合もあることも理解しておく必要があります。
さらに、売却価格によっては、残債が残る可能性もあるのです。
競売とは
競売とは、裁判所を通じて住宅を強制的に売却する方法です。
任意売却と異なり、債権者の同意は不要ですが、一般的に市場価格よりも低い価格で売却されることが多いといえます。
また、引越し費用なども自己負担となります。
さらに、競売の開始から落札まで時間がかからず、落札後は速やかに立ち退きを求められるため、精神的な負担も大きくなるのです。
例えば、短期間で住居を失うことになるため、新たな住居の確保が急務となります。
住宅ローン残債の金額と売却への影響
住宅ローン残債の計算方法
住宅ローンの残債は、元本残高に未払い利息を加えた金額です。
元本残高は、毎月の返済額のうち元金返済額を差し引いて計算されます。
また、未払い利息は、日割りで計算されるため、正確な残債額は金融機関に問い合わせる必要があります。
例えば、返済状況によっては、想定よりも残債が多いケースも考えられます。
さらに、繰上返済などを利用している場合は、その金額も考慮して計算されるのです。
住宅ローン残債がある場合の売却価格の決め方
住宅ローンの残債がある場合の売却価格は、市場価格を参考に、売主と買主の間で交渉して決定します。
市場価格は、周辺の類似物件の取引事例や不動産鑑定士による評価などを基に算出されます。
そのため、市場の動向によって価格が変動する可能性があります。
また、残債額が売却価格を上回る場合は、不足分を自己資金で補填するか、債権者と交渉して返済方法を検討する必要が出てくるでしょう。
離婚時の住宅ローン残債務処理の注意点
離婚時の住宅ローン残債務処理は、夫婦間の話し合いが重要です。
どちらが住宅ローンを負担するのか、住宅を売却するのか、賃貸に出すのかなどを明確に決め、書面に残しておくことが大切です。
また、住宅ローンを連帯保証している場合は、保証人についても話し合う必要があります。
例えば、保証人が親族の場合、関係が悪化する可能性も考慮しなければなりません。
さらに、将来的な生活設計も踏まえて、慎重に検討することが重要なのです。
住宅ローン残債と離婚時の財産分与への影響
住宅ローン残債は、離婚時の財産分与の対象となります。
住宅の評価額から住宅ローン残債を差し引いた金額が、財産分与の対象となる財産となります。
例えば、住宅の評価額が3,000万円で、住宅ローン残債が2,000万円の場合、財産分与の対象となる財産は1,000万円となります。
しかし、住宅ローン残債が評価額を上回る場合、財産分与の対象となる財産はマイナスになる可能性もあるため注意が必要です。
また、財産分与の割合は、夫婦間の話し合いで決定されます。
まとめ
離婚と住宅ローンの問題は複雑であり、それぞれの状況によって最適な解決策は異なります。
この記事で紹介した内容を参考に、専門家にも相談しながら、自身にとって最良の選択をしてください。
また、関係者との十分なコミュニケーションも大切です。
例えば、弁護士やファイナンシャルプランナーに相談することで、より具体的なアドバイスを受けることができるでしょう。
