相続が発生した際、不動産の名義変更は長年、義務ではなく任意の手続きとされてきました。
しかし、この状況は昨年（2024年）4月1日から大きく変わりました。
新たな法改正により、相続した不動産については、登記申請に関する一定の義務が生じることとなったのです。
この変更は、不動産登記制度の適正化を図り、権利関係の不明確さに起因する様々な社会的な課題を解決することを目的としています。
そのため、相続不動産を所有する方々は、この新しい義務の内容、特にその開始時期や具体的な対応方法について、正確な知識を持つことが不可欠となります。
相続不動産登記の義務化開始時期
義務化開始は2024年4月1日
2024年（令和6年）4月1日より、改正された不動産登記法の一部が施行され、相続による不動産の取得に関する登記申請が義務化されました。
これにより、相続または遺贈によって不動産を取得した相続人等に対し、一定の事項について登記簿に記載を求める手続きが法的に定められることになったのです。
この法改正は、長年放置されがちであった相続不動産の権利関係を明確にし、不動産登記制度全体の信頼性を向上させることを目指しています。
相続人申告制度による対応時期
相続人申告制度とは、相続した不動産の所有権を登記簿に登記する義務について、一定の期間内に「申告」を行うことで履行したものとみなす制度であり、この制度による対応も2024年4月1日以降に開始された相続から適用されます。
具体的には、相続の開始があったことを知り、かつ、その相続により不動産を取得した相続人は、相続開始を知った日から2年以内に、自己が相続人である旨および当該不動産を（遺産分割により）取得した旨を、登記官に申告することにより、登記義務を履行したものとみなされます。
この制度を活用することで、遺産分割協議がすぐにまとまらない場合でも、過料のリスクを回避することが可能になります。
遺贈取得者の登記時期
遺贈によって不動産を取得した場合も、登記義務が生じます。
遺贈は遺言者の死亡時に効力を生じるため、その時点から不動産の取得者として登記義務が発生することになります。
遺贈による不動産取得者も、相続人申告制度と同様に、遺贈により不動産を取得したことを、遺言者の死亡（相続開始）を知った日から2年以内に登記官に申告する必要があります。
この申告を行うことで、不動産登記法に定められた登記義務を履行したことになります。
遺贈を受けた際には、速やかに遺言の内容を確認し、この申告手続きについて検討することが重要です。
相続不動産登記の義務化期限と過料は？
登記完了の期限は相続開始から3年
相続した不動産について、遺産分割が成立した場合、その所有権移転登記を完了させる期限は、原則として遺産分割が成立した日から2年以内、さらに相続開始の日から起算して3年以内と定められています。
これは、法改正施行日である2024年4月1日以降に相続の開始があった場合、または同日前に相続が開始していた場合でも、同日以降に遺産分割が成立した場合に適用される「3年ルール」として知られています。
この期限内に登記を完了させなければ、法的な義務違反とみなされる可能性があります。
過料は最大10万円
相続登記の義務に違反した場合、不動産登記法第164条の2の規定に基づき、過料が科される可能性があります。
過料とは、行政上の秩序罰であり、その金額は10万円以下の範囲内で、裁判所の決定によって定められます。
これは、相続した不動産の権利関係を明確にし、不動産登記簿の信頼性を確保するために設けられた罰則規定であり、義務の履行を強く促すものと言えます。
過料が科される具体例
過料が科される主なケースとしては、相続開始を知った日から2年以内に相続人申告制度に基づく申告を行わなかった場合や、遺産分割が成立してから3年以内に所有権移転登記を完了させなかった場合が挙げられます。
ただし、登記義務を履行しないことについて「正当な理由」があると認められる場合には、過料が科されないこともあります。
例えば、登記手続きに必要な戸籍謄本等の収集が著しく困難である場合や、不動産に関する訴訟が係属中である場合などが該当し得ます。
個別の状況に応じて、その正当性が判断されることになります。
まとめ
相続不動産登記の義務化は、2024年4月1日より施行され、相続や遺贈によって不動産を取得した相続人等に対し、登記申請に関する一定の義務を課すこととなりました。
相続人申告制度の利用や、遺贈による取得の場合においても、それぞれ定められた期間内に、相続開始を知った日から2年以内という期限内に申告を行う必要があります。
さらに、遺産分割が成立した場合には、その成立日から2年以内、かつ相続開始から3年以内という登記完了期限が設けられています。
これらの義務を履行しない場合、最大10万円の過料が科される可能性があるため、注意が必要です。
この法改正は、不動産登記簿に記録された権利関係をより正確かつ最新の状態に保ち、不動産取引の安全と円滑化を図ることを目的としており、相続不動産を所有する方は、自身の義務と期限を正確に把握し、速やかに適切な手続きを進めることが求められています。
